Como desenvolver imóveis comerciais

Imobiliário comercial dá-lhe um pouco mais de estabilidade do que imobiliário residencial, que pode vir com rotatividade frequente de inquilinos e outras dificuldades. Como os arrendamentos imobiliários comerciais podem durar 10 anos ou mais, o investimento pode fornecer um fluxo saudável de renda passiva - se administrado corretamente. Mas como você pode começar? Você pode pensar que tem uma perna se você comprou imóveis antes, mas o mercado imobiliário comercial é um animal diferente de imóveis residenciais. E o desenvolvimento vai além de simplesmente comprar e vender. Quando você desenvolve uma propriedade, você está construindo algo novo ou renovando uma estrutura existente para que seja melhor atender às necessidades da comunidade circundante.

Passos

Método 1 de 4:
Escolhendo a propriedade certa
  1. Imagem intitulada Desenvolver Comercial Imóveis Passo 1
1. Definir metas específicas para o desenvolvimento de imóveis comerciais. Anote algumas idéias para o que você espera alcançar (além de ganhar dinheiro). Leve sua lista e reduza até 1 ou 2 coisas que parecem factíveis em seu ambiente atual.
  • Você pode ser capaz de usar projetos menores como pisar pedras para maiores. Por exemplo, você pode querer construir uma nova área de varejo que poderia servir como um ponto focal para a comunidade - mas você não tem recursos para fazer isso ainda. Em vez disso, você pode renovar um shopping center existente, vender e usar o dinheiro que você faz como dinheiro para o novo desenvolvimento.
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    2. Olhe para as propriedades disponíveis na área geral. Ter uma ideia de quais propriedades comerciais estão indo para. Isso pode ser tão simples como dirigindo e procurando por sinais de propriedade de publicidade para venda, embora seja geralmente mais eficiente pesquisar on-line.
  • Antes de você ir mais longe, você precisa saber se sua ideia de desenvolvimento é viável. Por exemplo, se você quiser construir uma nova propriedade e precisa de 100 acres de terra, isso não acontecerá se tal parcela não existir em sua área.
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    3. Crie um orçamento para o seu empreendimento. Total dos custos potenciais para a propriedade, incluindo os custos de preço, construção ou renovação e taxas profissionais. Use as informações que você ganhou de olhar para as propriedades disponíveis para estimar o que você pagará por uma propriedade que atenda às suas necessidades.
  • Propriedade comercial é valorizada de forma diferente do que a propriedade residencial - tipicamente relacionada à metragem quadrada utilizável (embora a localização também tenha início). Se você não tem experiência em valorizar a propriedade comercial, obtenha ajuda para criar um orçamento realista. Fale com um advogado imobiliário ou um contador que tenha experiência em trabalhar com desenvolvedores imobiliários comerciais.
  • Se você precisar pedir dinheiro emprestado para financiar seu projeto, certifique-se de ter pelo menos 30% em dinheiro para um adiantamento na propriedade.
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    4. Encontre locais potenciais que atendam às suas metas e critérios financeiros. Pesquisar on-line ou dirigir em torno de uma área em que você está interessado para encontrar imóveis comerciais à venda. Se você já contratou um agente imobiliário, eles também encontrarão propriedades para você que parecem ser um bom ajuste para você. Olhe para várias propriedades diferentes para que você possa escolher o melhor para suas necessidades.
  • Seu foco pode ser diferente se você quiser comprar um determinado local em vez de simplesmente procurar um novo investimento. Por exemplo, você pode estar interessado em desenvolver um shopping de faixa abandonado no seu bairro.
  • Mesmo que você já esteja definido em uma propriedade em particular, ainda é uma boa ideia olhar para algumas propriedades semelhantes, então você tem uma ideia melhor do valor e pode fazer comparações de preços.
  • Procure por vendedores motivados que tenham uma razão para vender a propriedade abaixo do valor de mercado abaixo. Por exemplo, se a propriedade foi principalmente vazia ou estiver em uma vizinhança lutando, você poderá conseguir um bom negócio.
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    5. Verifique os requisitos de zoneamento para propriedades que você está interessado. Se você não está planejando mudar o uso da propriedade do que é atualmente, isso não deve ser muito grande de um acordo. Mas se você está planejando mudá-lo, verifique se você quer usar a propriedade é permitido pelo governo local nesse espaço em particular.
  • Mesmo que a estrutura no site atenda às suas necessidades, isso não significa que o site seja zoneado para o seu uso. Por exemplo, você pode querer comprar um armazém e convertê-lo em uma cervejaria e local de entretenimento ao vivo, mas essa área pode não ser zoneada para esse uso.
    • Método 2 de 4:
    Compra de imóveis comerciais
    1. Imagem intitulada Desenvolver Comercial Imóveis Passo 6
    1. Contrate uma equipe de profissionais para ajudar na sua compra. A frase "é preciso uma aldeia" também se aplica ao desenvolvimento imobiliário comercial. Enquanto você pode comprar uma casa unifamiliar sem muita ajuda profissional, quando você entra em imóveis comerciais, você precisa de um corretor comercial, avaliador, agente, agente de custódia e advogado. Espere gastar em qualquer lugar de alguns milhares de dezenas de milhares de dólares para contratar essa equipe, dependendo do valor da propriedade que você quer comprar.
    • Certifique-se de que todos na sua equipe tenham uma sólida reputação profissional e experiência em desenvolvimento imobiliário comercial.
    • Seus profissionais também podem ser capazes de fornecer recomendações. Por exemplo, se você contratar um advogado, eles podem recomendar agentes ou corretores. Corretores e agentes geralmente têm avaliadores e agentes de custódia que eles freqüentemente trabalham com.
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    2. Alinhar investidores ou credores para ajudar a financiar sua compra. A menos que você esteja sentado em milhões de dólares que você quer investir, normalmente precisará obter uma hipoteca ou outro financiamento para comprar a propriedade comercial. Se você já tem um relacionamento comercial com um banco, comece lá.
  • Adicionar parceiros também é uma maneira de financiar sua compra. Por exemplo, se você tiver 4 associados de negócios que podem investir o suficiente (junto com você) para cobrir os custos, você tem seu financiamento.
  • O financiamento é tipicamente baseado na renda que os negócios subjacentes gerarão. Se é sua primeira vez comprando imóveis comerciais, vá para um local estabelecido com os inquilinos existentes que só precisam de uma pequena ajuda. Este tipo de propriedade normalmente produz mais opções de financiamento.
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    3. Faça uma oferta na propriedade que você deseja comprar. Seu agente compensa uma carta de oferta para o proprietário da propriedade que detalha os termos exatos para os quais você deseja comprar a propriedade. Você geralmente não vai começar com o valor máximo que você está disposto a pagar, então espere que haja alguns negociando de volta e para trás sobre o preço.
  • Preste atenção ao conselho de sua equipe, especialmente se você não tiver muita experiência em imóveis comerciais. Certifique-se de entender por que eles recomendam a oferta que eles fazem e como estão chegando ao valor para a propriedade. Isso ajudará você a tomar melhores decisões durante as negociações.
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    4. Contratar um agrimensor independente para avaliar a propriedade. Uma vez que o comprador aceite provisoriamente sua oferta, comece a pesquisar a propriedade - isso é conhecido como conduzido "due diligence." Sua equipe ajuda você a obter todas as informações necessárias, incluindo uma cadeia de propriedade para a propriedade, requisitos de zoneamento e parâmetros de construção. O agrimensor independente analisa a propriedade existente à luz dos regulamentos locais para se certificar de que cabe.
  • Se o agrimensor encontrar algum problema, você poderá usá-los potencialmente para diminuir seu custo final de compra. Às vezes, essas questões são cuidadas pelo atual proprietário antes que a venda seja concluída. Você também pode organizar um subsídio pelo custo de reparos necessários ou outro trabalho.
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    5. Revise os documentos de custódia de fechamento com o seu advogado. Assim como com uma compra imobiliária residencial, fechar uma venda imobiliária comercial significa uma montanha de documentos fechados para você ler e assinar. Passar por cima desses documentos com o seu advogado para se certificar de que você os entende.
  • Se você tiver alguma dúvida, ou se há um documento que não parece refletir o acordo como você entendeu, fale! Seu advogado voltará ao vendedor para garantir que os documentos sejam alterados antes de assiná-los.
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    6. Assine a papelada de fechamento para completar a compra. Normalmente, você e seu advogado participarão do fechamento junto com o vendedor e seu advogado. Outros representantes também podem estar presentes. Você e o vendedor assinarão a papelada para fechar o negócio.
  • Por exemplo, se você tem um empréstimo bancário para financiar sua compra, um representante do banco também pode comparecer ao fechamento.
  • Quaisquer parceiros em seu empreendimento também participam do fechamento e assinam os documentos de fechamento.
    • Método 3 de 4:
    Construção ou renovação de propriedade comercial
    1. Imagem intitulada Desenvolver Comercial Imóveis Passo 12
    1. Inscreva-se para o edifício permite se você estiver planejando construir no site. Se você está apenas começando em imóveis comerciais, é melhor começar com um edifício existente do que comprar terra e se construir. No entanto, se você está planejando construir, peça uma licença de construção do seu governo local primeiro.


    • Normalmente, haverá muitas inspeções e relatórios que precisam ser preenchidos e arquivados, como estudos de viabilidade e impacto ambiental, antes de obter as licenças finais para construir. Este processo pode levar vários meses no mínimo. Você pode não ser capaz de garantir o financiamento total para o seu projeto até que você tenha permissões de construção do seu governo local.
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    2. Contratar empreiteiros para completar seu trabalho e trabalho de construção. Se você está construindo uma nova estrutura (ou renovando substancialmente uma estrutura existente), junte uma equipe de designers e construtores para fazer isso acontecer. Comece a entrevistar e escolher sua equipe o mais rápido possível depois de fechar o acordo. Você pode até ter arquitetos e planejadores começarem antes de fechar. Para um novo prédio, contrate o seguinte:
  • Arquiteto: Para novo design de construção
  • Arquiteto de paisagem: projeta plantas e árvores em torno do edifício para apelo natural
  • Engenheiros mecânicos, encanamentos e elétricos: Assegure-se de que esses sistemas estejam em códigos e funcionem eficientemente
  • Engenheiro Civil: Garante sua estratégia de desenvolvimento aborda os requisitos ambientais, topografia e serviços públicos
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    3. Envie planos para o seu governo local para revisão. Muitos governos locais exigem planos para novos edifícios a serem aprovados por uma conselho de comissão ou revisão antes que sua equipe possa começar no projeto. Com base nesta revisão, você pode ter estudos adicionais que precisam ser feitos antes de ir em frente com a construção.
  • Por exemplo, se você estiver construindo perto de uma área residencial, a placa local pode querer um estudo sobre a quantidade de ruído ou tráfego que seu canteiro de obras gerará antes de aprovar seu projeto.
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    4. Coordenar a construção do seu prédio. Neste ponto, a equipe de construção que você reuniu em grande parte do projeto. No entanto, ainda é o seu trabalho ter certeza de que os diferentes membros da sua equipe estão se comunicando corretamente e o projeto está sendo concluído a tempo e dentro de suas restrições orçamentais.
  • Seu governo local provavelmente irá providenciar inspeções periódicas enquanto a construção está acontecendo. Certifique-se de que sua equipe seja informada destes e pronta para receber inspetores quando eles aparecem.
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    5. Organizar os inspetores de construção para avaliar a propriedade. Estado e regulamentos locais determinam se um espaço é adequado para inquilinos comerciais. Mesmo que você tenha feito apenas melhorias em uma estrutura existente, as inspeções são normalmente necessárias antes de poder ter inquilinos se moverem para o espaço.
  • Muitos regulamentos estaduais e locais exigem inspeções a qualquer momento uma propriedade muda de mãos - mesmo se você não fizer nada para mudar a estrutura. Seu advogado terá mais informações sobre isso.
  • Inspetores de construção emitem um "Certificado de Ocupação" Quando seu prédio é aprovado. Isso significa que você está pronto para que os inquilinos se movam e geralmente marque o final da fase de construção do desenvolvimento imobiliário comercial.
  • Se você construiu uma nova estrutura (ou renovou substancialmente uma estrutura existente) para os padrões verdes, você também pode considerar obter sua estrutura Certificado LEED.
    • Método 4 de 4:
    Gerenciando ativos desenvolvidos
    1. Imagem intitulada Desenvolver Comercial Imóveis Passo 17
    1. Vender a propriedade desenvolvida se você não quiser gerenciá-lo. Depois de construir uma nova estrutura ou renovando substancialmente uma estrutura existente, pode fazer mais sentido para você vendê-lo - especialmente se você tiver seu olho em outro projeto de construção. Fale com seus conselheiros profissionais (e parceiros, se você tiver) para decidir o que funciona melhor para atender aos seus objetivos.
    • Você também pode ser capaz de usar a propriedade como garantia para obter um empréstimo em um projeto maior, em vez de vendê-lo imediatamente.
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    2. Encontrar inquilinos que se complementam se você é locação. Se você só tem espaço para um único inquilino, isso não será um problema. No entanto, se você tiver um desenvolvimento com vários espaços de escritório ou lojas, procure uma mistura de inquilinos que funcionem bem juntos e podem se beneficiar um do outro.
  • Os inquilinos normalmente trabalham através de agentes imobiliários, então o processo comercial de leasing imobiliário pode parecer muito mais como comprar do que locação. Isso faz sentido se você considerar que um contrato comercial é geralmente de 10 anos ou mais.
  • Fale com os agentes diretamente. Deixe agentes imobiliários comerciais em sua área saber que tipo de inquilinos você está procurando e eles vão ver se eles têm um cliente que combina.
  • Imagem intitulada Desenvolver Comercial Imóveis Passo 19
    3. Negociar arrendamentos com possíveis inquilinos. Arrendamentos comerciais são um pouco mais complexos do que arrendamentos residenciais, então geralmente não há um modelo que você pode usar. Em vez disso, negocie os termos específicos com cada inquilino. Contratar um advogado para trabalhar com você sobre as negociações, bem como elaborar o acordo final.
  • Como os arrendamentos comerciais normalmente duram cerca de 10 anos, você não terá que passar por este processo com muita frequência (contanto que você possa manter seus inquilinos).
  • Objetivo para arrendamentos em que seus inquilinos pagam por tudo, incluindo todos os seus utilitários (chamados de "arrendamento triplo-net"). Dessa forma, você aproveita ao máximo seu investimento com menos responsabilidades.
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    4. Use uma equipe de gerenciamento de propriedade se você quiser ser mais hands-off. Gerenciando imóveis comerciais requer um monte de trabalho do dia-a-dia mantendo-se com necessidades, manutenção e reparos do inquilino. Se você não tem muita experiência fazendo essas coisas ou preferiria gastar seu tempo fazendo outra coisa, contrate uma empresa de gerenciamento de propriedades para fazer este trabalho para você.
  • Pergunte aos profissionais que você montou quando comprou a propriedade se tiverem alguma recomendação para uma empresa de gerenciamento de propriedades local.
  • Certifique-se de que a equipe atribuída à sua propriedade corresponda ao tamanho da própria propriedade e inclui uma mistura de gerentes de propriedades, administradores, contadores e engenheiros de manutenção para cobrir todos os aspectos.
  • Antes de contratar uma equipe de gerenciamento de propriedades, pergunte sobre as certificações da empresa e verifique suas credenciais com a placa de certificação.

    • Pontas

    Se você não tem muita experiência imobiliária, tente investimentos indiretos por meio de fundos negociados com troca (ETFs) ou investimento imobiliário (REITs) como forma de investir em imóveis sem as dificuldades de propriedade direta.
  • Algumas áreas exigem que você tenha uma licença para se tornar um desenvolvedor imobiliário comercial. Antes de se envolver no processo de compra, fale com um advogado imobiliário para descobrir quais são os requisitos onde você mora.
  • Familiarize-se com o vocabulário de imóveis comerciais - ser capaz de "Falar por falar" vai garantir que as pessoas levem você a sério como desenvolvedor, mesmo que você esteja apenas começando.

    • Avisos

    Imobiliário comercial é um investimento mais arriscado do que os imóveis residenciais. Se você não é bem versado nos meandros de imóveis, certifique-se de ter muita ajuda profissional e conselhos de advogados e agentes de imóveis.
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