Como calcular o lucro tributável nas propriedades do aluguel

Se você possui propriedade que você aluga para inquilinos ou propriedades de férias que você aluga para os outros quando você não está usando, você pode ter renda tributável de aluguel. Renda de aluguel está sujeita a imposto de renda comum. Você normalmente usa a programação e, a renda suplementar e a perda para calcular o seu rendimento tributável em qualquer propriedade que você possui e aluga.

Passos

Parte 1 de 3:
Determinação de renda bruta
  1. Imagem intitulada Calcular Renda Tributável na Etapa 1
1. Determine se você quer ser uma base de caixa ou contribuinte do método de acréscimo. A base em dinheiro é o método mais comum. Com um método base em dinheiro, você relata renda de aluguel que você realmente recebe durante o ano fiscal.
  • Com um método de accrual, você denuncia renda de aluguel com base em quando você ganha.
  • Calcular Renda Tributável na Etapa 2
    2. Adicione todas as fontes de renda das suas propriedades de aluguel. Isso inclui aluguel, aluguel antecipado e o seguinte:
  • Taxas pagas para cancelar um contrato de arrendamento-
  • Utilitários e outras despesas pagas pelo inquilino-
  • Serviços ou propriedade que você recebeu para aluguel em vez de dinheiro e
  • Valores de depósito de segurança que você decide manter, geralmente no término do contrato de arrendamento. Isso não inclui depósitos de segurança que você recebe e pretende retornar ao inquilino no término do contrato de arrendamento. Se você receber um depósito de segurança de primeiro e último aluguel, esses valores devem ser incluídos em sua renda bruta se pretendem cobrir o aluguel desses meses.
  • Calcular Renda Tributável na Etapa 3
    3. Digite esse total na linha 3 da sua programação E, depois "Aluguéis recebidos."Você pode listar renda de aluguel por até 3 propriedades em uma única programação E. A programação fornece três colunas para cada uma das 3 propriedades. Certifique-se de que os endereços físicos que você listassem sob 1a corresponder com os aluguéis.
  • Por exemplo, suponha que suas próprias casas para alugar em 123 Main Street e 345 mulberry street. Você lista a casa principal da rua ao lado de "UMA" e a casa de rua da mulberry ao lado de "B." Quando você preenche sua renda, certifique-se de colocar o aluguel que você recebe para a casa principal da rua na coluna A e da casa de Mulberry Street Alugar na coluna B.
  • Para os propósitos do exemplo, assumir que você recebeu US $ 100.000 no aluguel para a casa na Main Street, e US $ 80.000 em aluguel para a casa em Mulberry Street.
  • Se você tiver mais de 3 propriedades de aluguel, você deve usar um formulário adicional.
    • Parte 2 de 3:
    Totalizando despesas
    1. Calcular Renda Tributável na etapa 4
    1. Reúna e categorize as despesas que você incorreu em cada propriedade de aluguel. Você é capaz de deduzir despesas para manter, conservar e gerenciar suas propriedades de aluguel. As despesas no horário e são divididas em categorias específicas, como publicidade, taxas de gestão, reparos, suprimentos, impostos e utilitários.
    • Adicione suas despesas para cada categoria, coloque esse valor na caixa correta. Tal como acontece com a renda, certifique-se de corresponder as despesas corretas na coluna para a propriedade correta, se você tiver mais de uma propriedade listada na programação.
  • Calcular Renda Tributável na Etapa 5
    2. Calcule quaisquer despesas de depreciação. Enquanto os reparos como pintura ou substituição de um telhado podem ser deduzidos de uma só vez, melhorias, como adicionar uma piscina ou instalar um novo isolamento geralmente deve ser depreciado ao longo de vários anos, em vez de deduzidos no ano que você pagou por eles. Observe que as despesas de depreciação reduzem a base de custo da sua propriedade de aluguel e aumentam todos os ganhos que você recebe quando você eventualmente vende a propriedade.


  • Geralmente, você precisa assumir seu custo ou outra base fiscal para a propriedade, alocar esse custo para os diferentes tipos de propriedade incluídos em seu aluguel e, em seguida, usar as taxas, métodos e vidas úteis especificadas pelo IRS para aqueles tipos de propriedade para Encontre sua depreciação anual.
  • Você pode alocar uma parte do custo da propriedade para pousar (se você alugar uma casa, não um apartamento). Olhe para a avaliação fiscal de propriedade local e veja como o valor da propriedade é alocado entre o edifício e melhorias versus terra. Você não recebe uma dedução de depreciação para a terra.
  • Por exemplo, se o avaliador do imposto sobre a propriedade tiver alocado 20% do valor da propriedade para terra, você alocaria US $ 40.000 para aterrissar (20% x US $ 200.000), que não é depreciada. Então, você pode alocar US $ 160.000 (US $ 200.000 - US $ 40.000) para o edifício, que seriam depreciados em 27.5 anos (que é o comprimento típico para imóveis residenciais).
  • Propriedade como cercas ou móveis normalmente é depreciada usando o método de saldo declínio. O IRS indica que você deve depreciar móveis usando 200% de equilíbrio em declínio. Para encontrar sua depreciação anual, consulte as tabelas de equilíbrio decrescentes publicadas pelo IRS.
  • Calcular Renda Tributável na Etapa 6
    3. Adicione todas as suas despesas em cada categoria, incluindo a depreciação e insira o total na linha 20 da sua programação e. Por exemplo, suponha que você tenha despesas no total de US $ 50.000 para sua principal casa de rua. Você digitaria esse valor na linha 20 na coluna A. Se você tivesse US $ 80.000 em despesas para sua casa de rua, esse montante iria na linha 20 na coluna B.
    • Parte 3 de 3:
    Encontrar renda tributável
    1. Calcular Renda Tributável na Etapa 7
    1. Subtraia suas despesas totais na linha 20 da sua renda total na linha 3 e insira o resultado na linha 21. Geralmente, esse valor será o seu rendimento tributável da sua propriedade de aluguel. Se o valor for negativo, você tem uma perda na sua propriedade de aluguel. Você terá que consultar outros formulários para determinar se suas perdas são dedutíveis.
  • Calcular Renda Tributário na Etapa 8
    2. Digite qualquer quantia positiva da linha 21 na linha 24. Se você tiver perdas, eles não devem ser incluídos nesta linha. Por exemplo, desde que você recebeu US $ 100.000 no aluguel para sua principal casa de rua, mas só incorreu em US $ 50.000 em despesas, sua renda na casa da rua principal é de US $ 50.000. Desde que suas receitas e despesas para a Mulberry Street House são exatamente iguais, você não tem renda para essa propriedade.
  • Calcular Renda Tributável na Etapa 9
    3. Insira quaisquer perdas na linha 25. Isso inclui quaisquer perdas de imóveis de aluguel dedutíveis que você inseriu na linha 22 após o cálculo das perdas de atividade passiva usando o formulário 8582. As perdas de atividade passiva são complicadas, mas geralmente, você pode deduzir até US $ 25.000 por ano em perdas nas propriedades de aluguel se você tiver uma renda bruta ajustada de menos de US $ 100.000.
  • Calcular Renda Tributável na Etapa 10
    4. Adicione linhas 24 e 25 e insira o resultado na linha 26. Este montante é o seu rendimento total de aluguel tributável e deve ser incluído no seu 1040.
  • Para terminar o exemplo, sua renda total de aluguel tributável para suas duas casas na Main Street e Mulberry Street seria de US $ 50.000.

    • Pontas

    Se você fornecer serviços substanciais, como serviços de limpeza para a conveniência de seus inquilinos, você deve usar o cronograma C, o lucro ou a perda de negócios para relatar o rendimento do aluguel, em vez de programar e. O horário é usado se você fornecer apenas serviços básicos, como utilitários ou coleta de lixo.
  • Se você se qualifica como um profissional imobiliário, você poderá deduzir mais de suas perdas de aluguel. Fale com um consultor fiscal para mais informações.
  • Se você possui uma propriedade comercial e está alugando o espaço para uma empresa, você possui e funciona, as regras especiais podem ser aplicadas que permitam que você tome perdas associadas à propriedade. Para ajudar a compreender e utilizar essas oportunidades de planejamento fiscal, fale com um consultor fiscal.

    • Avisos

    Quaisquer pagamentos que você recebe após um inquilino exerce uma opção para comprar são tratados como rendimentos de uma venda em vez de renda.
  • Se você usa pessoalmente uma casa de férias por mais de 14 dias em um ano, ou mais de 10% dos dias que você alugá-lo para os outros a um preço de mercado justo - o que for maior - não é classificado como uma propriedade de aluguel para impostos finalidades.
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