Como comprar foreclosures de falência
Muitas pessoas procuram comprar imóveis de uma encerramento ou uma venda bancária em um esforço para obter uma barganha. Ao comprar em tal venda, você pode pagar um preço que satisfaça a dívida do banco, mas pode ser substancialmente menor do que o valor justo de mercado da propriedade. Uma categoria especial de venda é a venda de propriedade em falência. As vendas de ativos de falência têm suas próprias preocupações especiais de observar e procedimentos especiais que devem ser seguidos. No final, no entanto, sua compra vem com proteção extra na forma de uma ordem judicial de falências.
Passos
Parte 1 de 5:
Pesquisando e encontrando propriedades
1. Contrate um agente imobiliário. Os primeiros passos relacionados à compra de uma propriedade através de um caso de falência não é diferente do que comprar qualquer outra propriedade. Embora você possa fazer isso por conta própria, você pode ter melhores resultados trabalhando com um agente imobiliário. Um agente terá acesso a listagens de propriedade que você pode não ter, e um agente pode ajudá-lo a elaborar e revisar a documentação em todo o processo.
2. Verifique a publicidade de jornais para avisos de venda de falências. A lei de falências federais exige que o imóvel que seja vendido como parte de um caso de falência deve ser anunciado localmente em um esforço para maximizar o preço. Se você olhar em seu jornal local, ou mais próximo jornal da cidade, é provável que você encontre uma seção separada dentro dos anúncios imobiliários ou classificados que lizem avisos de venda de falências.
3. Use recursos de pesquisa on-line. Algumas empresas imobiliárias comerciais na Internet oferecem recursos de pesquisa que permitem pesquisar especificamente para propriedades que estão no encerramento, falência ou vendas de propriedade bancária. Você pode definir alertas de e-mail diários que mostra essas propriedades em sites como Realtytrac.com. E você também pode optar por usar esses recursos para identificar propriedades que estão perto de você.Alguns sites de amostra que você pode escolher são:
Parte 2 de 5:
Preparando-se para comprar a propriedade
1. Consulte um advogado. Comprar uma propriedade de uma propriedade de falência carrega diferentes preocupações do que comprar uma propriedade diretamente do proprietário. É uma boa ideia consultar um advogado. O advogado pode ajudá-lo a entender os procedimentos de venda, particularmente as partes diferentes na falência. Algumas das questões legais que surgem de uma compra de falências são:
- Se a propriedade é vendida livre e clara de todas as dívidas
- Se você é responsável por quaisquer obrigações pendentes sobre a propriedade
- Se você pode ser responsável por problemas ambientais na propriedade
- Como você pode impor sua compra contra outras partes interessadas
- Se o ex-proprietário tem algum direito de resgatar ou recomprar a propriedade
2. Pré-aprovação segura para financiamento. Uma vez que você encontrar uma propriedade é anunciada para venda em um caso de falência, o procedimento tende a se mover de forma bastante rápida, e você provavelmente não será capaz de diminuir-lo para obter financiamento. Uma venda de falências envolve muitas partes interessadas, incluindo o devedor, a fiscal de falência, o próprio tribunal, o titular da hipoteca e os credores não garantidos. Todas essas pessoas muitas vezes aguardam o resultado da venda da propriedade, a fim de aprender se houver dinheiro para distribuir no caso de falência. O tribunal não é susceptível de adiar uma venda para acomodá-lo.
3. Determinar o proprietário legal da propriedade. Quando uma propriedade é um ativo em um caso de falência, o proprietário legal - a pessoa com o direito de vendê-lo - pode não ser o devedor individual. Você, seu advogado ou seu agente imobiliário, precisará investigar os registros do tribunal para determinar o proprietário legal.
4. Tentativa de visualizar ou inspecionar a propriedade. Muitas vezes, propriedades que são vendidas por casos de falência são vendidas "como é."Você geralmente terá uma oportunidade muito limitada para ver a propriedade, além de dirigir pelo lado de fora. No entanto, você, ou seu agente ou advogado, deve tentar entrar em contato com o devedor ou fiscal de falência e obter permissão para uma inspeção mais completa.
Parte 3 de 5:
Determinando sua quantidade de oferta
1. Pesquise o valor justo de mercado da propriedade. Um agente imobiliário deve ser capaz de ajudá-lo com isso, embora fontes de Internet possam ajudá-lo a fazer parte do trabalho. Você vai querer comparar a propriedade com outras propriedades de tamanho similar, função e localização. Descubra se as propriedades semelhantes foram vendidas recentemente na área e compilar os preços de venda. O valor justo do mercado da propriedade que você está considerando deve ser um pouco semelhante.
- Alguns sites on-line tornam este processo muito simples. Você pode simplesmente digitar o endereço da rua de qualquer propriedade, e o site irá identificar em um mapa, identificar vendas próximas e apresentará um intervalo para o valor da propriedade. Alguns sites que oferecem esse recurso são ZILLOW.com, redfin.com, ou casas.com.
- Trabalhar com um agente de encerramento especializado e obter uma inspeção profissional feita para descobrir quaisquer ônus adicionais na propriedade encerrada.
2. Pesquise as dívidas pendentes sobre a propriedade. Se a propriedade estiver sendo vendida como parte de um caso de falência, então você pode ir ao tribunal de falências e pesquisar as obrigações de que o devedor relatou. Especificamente, você estará mais interessado na programação do devedor C, que é a lista de dívidas garantidas. Revise cuidadosamente ver a quantidade total de hipotecas na propriedade.
3. Calcule sua quantia de oferta. Sabendo que a quantidade de dívidas sobre a propriedade pode ajudá-lo a antecipar o que você pode ter que oferecer como um preço de compra. Você não vai querer exceder o que você acredita é o valor justo do mercado da propriedade, é claro, mas sua oferta provavelmente precisará exceder a quantidade dos empréstimos pendentes. Sob a lei de falências, os credores têm o direito de se opinar a um preço de venda que eles consideram muito baixos.
4. Negociar um preço de compra. Depois de ter decidido o que você acredita ser um preço justo para a propriedade, você pode fazer sua oferta ao proprietário ou fiduciário. Como em qualquer negociação, você deve estar preparado para alguma comunicação de recuo e tentar chegar a um acordo. Eventualmente, você alcançará um preço comum ou decidirá desistir da compra.
Parte 4 de 5:
Finalizando a compra de falências
1. Revise um acordo de compra e venda. Como comprador em falência, você provavelmente será apresentado com um contrato de compra e venda do devedor / proprietário ou do administrador. Este é o palco onde você deve ter um advogado ou agente imobiliário ajudá-lo. Muitos dos termos de um contrato de compra e venda padrão podem não ser aplicados a uma venda de falências. Por exemplo, uma venda padrão pode ser feita contingente na obtenção de financiamento, mas uma venda de falências geralmente exige que você tenha essa pré-organizada. Você vai querer verificar os seguintes detalhes sobre o contrato:
- Descrição precisa da propriedade
- Representação precisa do preço de compra
- Custos de fechamento que você pode ser responsável por
- estipulações especiais
- Data de encerramento
2. Participar de uma audiência no tribunal de falências. Esta talvez seja a maior diferença entre a negociação de uma venda de propriedade privada, ou até mesmo uma venda bancária de exclusão, e uma venda em um caso de falência. Como uma venda de um ativo em uma propriedade de falência, a venda deve ser aprovada pelo juiz de falência. O juiz revisará o valor estimado de mercado justo da propriedade (conforme apresentado pelo devedor ou administrador) e os empréstimos pendentes. O objetivo principal do juiz é ter certeza de que os procedimentos do tribunal de falências são seguidos e que a venda é, no melhor interesse dos credores em geral.
3. Esteja preparado para licitar em leilão. A principal coisa que você precisa entender sobre comprar uma propriedade através de um caso de falência é que sua compra não é final até a ordem do tribunal. Mesmo que você tenha um acordo de compra e venda assinado, esse acordo está sujeito à aprovação final do tribunal. O Tribunal tem autoridade para transformar uma venda privada em leilão aberto, dependendo do valor da propriedade.
4. Obter uma ordem judicial para uma venda "livre e clara". Eventualmente, se você comprar a propriedade através do seu próprio acordo negociado ou através de um leilão de falência, a venda terá que ser aprovada pelo juiz. Uma venda na falência é geralmente completada com uma ordem que afirma que sua compra é "livre e clara" de todos os ônus, ônus ou outras reivindicações para a propriedade.
Parte 5 de 5:
Pontas- Reserve algum dinheiro para reparos domésticos no caso de a casa precisa de quaisquer reparos urgentes.
- Verifique o direito de leis de resgate em seu estado através do qual os proprietários podem recuperar sua propriedade se pagar todas as dívidas dentro de um determinado período de tempo.
Vídeo
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