Como comprar terra crua: um guia de 4 partes para fazer as escolhas certas

A compra bruta (também conhecida como subdesenvolvida) pode ser um grande investimento, ou significa construir uma casa ou empresa. Há, no entanto, uma série de considerações e preocupações especiais ao comprar terras crus que precisam ser abordadas antes, durante, e após o processo de compra de sua propriedade. Se você tomar as devidas precauções e consultar os advogados e profissionais certos, você pode reduzir bastante os riscos e aumentar as recompensas do seu negócio de terra crua.

Passos

Parte 1 de 4:

Formando um plano

1. Determinar o motivo para comprar a terra. Comprar terra crua é diferente do que comprar uma casa, e há muitas questões que um comprador em potencial precisa perguntar antes de iniciar o processo. Algumas questões-chave incluem: Por que você está comprando esta terra?? Você está esperando para construir uma casa na terra?Você está planejando cultivar lá e configurar uma casa de rancho e parcelas agrícolas? Você está comprando na espera aumenta de valor ao longo do tempo? A resposta para todas essas questões vêm com riscos e considerações específicos, e ter planos específicos para sua terra é necessário antes de começar o processo de procura. Há uma variedade de razões pelas quais as pessoas compram terra cruas, incluindo:

Agricultura / Ranching.
Construindo uma casa ou casa.
Diversificando o portfólio.
Especulação (esperando que o preço aumente mais tarde).

2. Venha com um orçamento. Seu orçamento precisará incluir dinheiro para várias etapas que a maioria das outras compras de terras e domésticas não, assim como as despesas comuns de compra de terra. Planeje incluir dinheiro para o seguinte em seu orçamento:

Due diligence. Você precisará realizar muita pesquisa sobre a terra que você quer comprar que geralmente não é necessária para a terra desenvolvida.

Pagamento inicial. Se você estiver comprando a terra para desenvolver uma fazenda ou rancho, você poderá obter empréstimos especializados, como os oferecidos pelo Departamento de Agricultura do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos. Os pagamentos para baixo tendem a ser mais altos para compras de terras crus porque coisas como casas que os bancos poderiam usar como garantia para o empréstimo não existem em terra crua. Seu pagamento pode variar entre 20-50% do preço total da propriedade.

Conversão. Isso inclui os custos para qualquer coisa que você precisará fazer para converter a terra para o uso pretendido, como construir uma casa, correr linhas de esgoto, etc.

Carregando custos. Isso inclui coisas como o interesse pelo seu empréstimo e quaisquer impostos sobre a propriedade. Ao contrário das residências, a terra crua não é considerada depreciada para fins fiscais federais, para que você não possa tomar uma dedução fiscal de depreciação para terra crua.

Quanto dinheiro isso funciona em termos de dólares? Normalmente, para o pagamento e outros custos, você deve tentar ter cerca de 20-25% do preço de compra disponível em dinheiro como regra geral. Além disso, você deve ter um fluxo constante de renda para cobrir os custos de transporte (como reembolsos de empréstimos). Isso também ajudará você a se qualificar para qualquer empréstimo que você possa exigir. .

3. Comece sua busca por terra disponível. Depois de ter determinado o que você quer usar a terra e qual é o seu orçamento, você pode começar a busca por terra disponível em sua faixa de preço que atenda às suas necessidades. Há uma variedade de maneiras pelas quais começar sua pesquisa.

Digitalizar jornais locais, consultam os agricultores em comunidades rurais locais e despejos de pesquisa, foreclosures bancárias e vendas fiscais.

Passar por um agente imobiliário. Esta é uma opção particularmente boa quando a sua pesquisa está em algum lugar fora de estado ou longe da sua residência atual. Um agente imobiliário também pode ser capaz de dizer se há planos futuros de zoneamento que possam afetar seus próprios planos.

4. Investigar propriedades vizinhas. Você vai querer saber que tipo de propriedades você fronteira, e se a agricultura industrial ou práticas agrícolas afetará o valor ou a habilidade de sua terra.

Você também deve saber se as propriedades vizinhas têm quaisquer direitos de maneira ou servidão na terra que você está considerando.

Parte 2 de 4:

Localizando sua propriedade ideal

1. Garantir que haja acesso a esgoto e água. Duas coisas que fazem terra essencialmente inúteis são uma falta de um sistema séptico e / ou uma fonte de água. Estas são as coisas mais importantes a considerar ao investigar propriedades.

Sistemas de esgoto são uma consideração importante. A terra fora da grade às vezes não pode ser conectada a um sistema de esgoto municipal, portanto, ao fazer decisões de compra, planeje um sistema séptico. Certifique-se de que sua propriedade não é apenas zoneada para séptica, mas tem o espaço para instalar um sistema séptico longe o suficiente para evitar a contaminação da água.
Sua terra tem acesso à água? A água de caminhões é cara e coleta de água da chuva é ineficiente na maioria dos lugares. Certifique-se de ter acesso e direitos à água e, se você planeja cavar um poço, fator que em sua decisão, pois isso pode se tornar bastante caro.

2. Considerar estradas e topografia. O sistema de solo da sua terra, e como / se você pode alcançá-lo por estrada também determinar seu valor. Tomar topografia e transporte seriamente no processo de busca.

Sua propriedade tem acesso a uma estrada?? Se não, você deve estar disposto e capaz de construir uma como terra inacessível também é essencialmente inútil. Como está o clima? Se você está comprando em uma área com frio, invernos nevados, considerando o tipo de estrada, se houver, levando à sua terra é particularmente importante.

Mais uma vez, verifique cuidadosamente para quaisquer servas. Uma facilidade significa que você não possui 100% de sua terra, e é possível que uma empresa de serviços públicos, ou outro proprietário de terras possa usar regularmente sua terra. Isso pode afetar como você pode usar sua terra, bem como seu sucesso como investimento.

Considere a eletricidade. Se a sua propriedade estiver longe da grade, como você planeja obter eletricidade à sua localização? Você pode pagar a empresa de energia para amarrar um poste em sua direção, que pode ser caro, ou usar fontes alternativas como a vento ou a energia solar.

Qual é a topografia da sua terra?? Observe conhecimento de onde a água é executada e se sua terra pode suportar infraestrutura. Assista para sinais de inundação e conhecer tipos de solo e grau. Sabendo que seu tipo de solo também afeta sua capacidade de perfurar e configurar uma fonte de água como um poço, por isso certifique-se de fatorar o custo adicional de perfurar algo como rocha em oposição a um solo mais suave como areia.

3. Conheça seus direitos e esteja ciente das restrições ambientais. Muitas vezes, jargão legal e restrições existentes são difíceis de compreender. Infelizmente, certas restrições baseadas em zoneamento e ambiente podem impactar muito o valor da sua terra e como você pode usá-lo.

Garantir seus direitos. Existem vários direitos que entram na compra de terra crua. Por exemplo, você tem o direito a qualquer coisa encontrada na terra, como óleo de terra, gás natural, ouro ou outros materiais valiosos? Certifique-se de olhar para isso antes do tempo para economizar uma longa e legal perda e possível perda de dinheiro. Além disso, considere os direitos de caça. Possuir propriedade, em algumas áreas, dá-lhe o direito de recusar a caça naquela terra. Olhe para isso antes do tempo e considere seu próprio conforto e preocupações sobre a questão da caça do jogo.

Como está sua terra zoneada?? Como e se a terra é zoneada afeta sua capacidade de construir uma casa em sua terra. Verifique o zoneamento da terra muito antes de assinar qualquer papelada, pagando especialmente muita atenção para saber se a terra foi anteriormente zoneada por qualquer coisa que possa depreciar seu valor ao longo do tempo. A agricultura industrial, por exemplo, deixa resíduos químicos que afundam o valor de uma terra.

Verifique quaisquer restrições ambientais existentes, especialmente se você estiver comprando terras muito rurais. A água e as zonas úmidas têm uma variedade de diretrizes rígidas sobre uso e construção, que estão limitando os planos do proprietário. Estes poderiam incluir, por exemplo, um habitat de espécies em extinção. Além disso, se você está planejando agricultura de qualquer maneira além de um simples jardim em casa, você precisa ter certeza de que sua terra é zoneada para o desenvolvimento agrícola.

4. Prepare perguntas para o vendedor. Antes de começar a procurar propriedades e entrar em contato com os vendedores, prepare uma lista de perguntas para perguntar com base em suas necessidades específicas e quer garantir que a terra vale a pena visualizar. Algumas perguntas gerais para pedir ao vendedor ou agente do vendedor incluem:

É o lote edificável?

Há alguma restrição ou invasões na propriedade que eu deveria estar ciente antes de comprar?

Existem instalações comuns, como sistemas de água, sistemas sépticos ou estradas, proprietários ou desenvolvedores precisam gerenciar? Se sim, quais serão as minhas responsabilidades específicas??

Haverá taxas de associação de proprietário?

São porções da terra designada húmida ou inundação?

O site tem acesso a eletricidade, gás natural, água da cidade ou esgoto?

Existe água no local? Qual é a taxa de fluxo e qualidade?

5. Faça uma viagem para ver a terra. Nada vai esclarecer suas idéias sobre que tipo de terra você quer melhor do que realmente olhar para algumas propriedades. Você vai perceber imediatamente o que apela a você, e o que não e você pode pesar os prós e contras de comprar esse enredo em particular.

Procure por quaisquer estruturas na propriedade ou na propriedade de um vizinho que atravesse a linha da propriedade, e verifique com sua cidade ou escritório de registros do condado sobre a legalidade de tais estruturas e quais os vizinhos servem.

Se você está trabalhando com um agente, a estrada que você percorre é provavelmente a rota mais atraente e mais fácil para sua propriedade. No entanto, pode não ser acessível durante todo o ano ou pode ser propenso a manutenção ruim, arar e outros serviços. Pergunte aos vizinhos ou aqueles que vivem na rota em que você está tomando, se estiver sempre disponível, e se é cuidada adequadamente.

Fale com os moradores enquanto estiver lá. Pergunte-lhes se há uma recepção confiável de telefone celular na área, o que as estações são como, quais condições de condução estão nas estradas e rodovias próximas, e se a área é propensa a quaisquer riscos ambientais específicos.

Se possível, fique durante a noite. Pergunte ao seu agente se a configuração do acampamento é possível, e se isso for permitido considerar lançar uma tenda para uma noite. Isso lhe dará a melhor ideia do ritmo diário da área, e vizinhos, e tráfego - se depois de 24 horas o seu entusiasmo pelo lugar diminuiu, imagine estar lá por 24 anos.

Parte 3 de 4:

Comprando a terra

1. Consultar um advogado. Por causa das complexidades adicionais de comprar terras brutas, recomenda-se que você consulte um advogado uma vez que você identifique a propriedade que deseja comprar. Para um, um advogado pode ajudar a simplificar a comunicação entre você e o vendedor para que seus direitos como proprietário sejam claros. Além disso, seu advogado pode ajudá-lo a interpretar os achados de sua devida diligência e como isso pode afetar seus direitos e uso da terra. Encontrar um qualificado Advogado de imóveis Para ajudá-lo a navegar pelos preços e outras negociações do processo de compra.

Antes de finalizar a venda, pergunte ao seu advogado se a água e os direitos minerais são uma preocupação na área. O jargão em relação a tais questões, e quais são os seus direitos em relação aos materiais encontrados em sua propriedade, podem ser confundidos. Um terceiro pode ajudar a esclarecer qualquer incerteza.
Pergunte sobre quais contingências você deve adicionar à oferta de lance e quanto tempo você precisa para resolver essas contingências. Contingências são condições que devem ser atendidas antes que o fechamento seja realizado, como financiamento, inspeções e seguros.
Antes de finalizar o seu lance, pergunte ao seu advogado sobre a construção de requisitos e quaisquer permissões necessárias, bem como se há uma escritura de garantia. Você deve comprar o seguro de título do proprietário neste momento. Este é tipicamente um custo de vendedor e solicitado na oferta como parte do contrato.

2. Faça uma oferta, mas comece baixo. Um adiantamento para a terra bruta geralmente cai entre 20-50% do preço geral, e muitos credores esperam que você tenha feito um pagamento antes de considerar a concessão de um empréstimo hipotecário. Não tenha medo de barganhar com o vendedor. Você pode reduzir significativamente o custo geral com barganha de sucesso. Sua oferta deve incluir uma opção na terra por uma pequena taxa, para que você tenha a oportunidade de fazer a devida diligência antes de concluir a compra. Essencialmente, isso vai colocar a terra em "HOLD" para você enquanto você faz suas inspeções. Alternativamente, sua oferta pode incluir uma data de encerramento (a data em que a compra é concluída) longe o suficiente para o futuro para completar o processo de due diligence.

Sua oferta também deve incluir disposições que lhe permitem se afastar ou comprar a terra por um preço reduzido, dependendo das descobertas do processo de due diligence.

Propriedades mais baratas fazem mais sentido financeiro quando se trata de terra crua à medida que a terra tende a apreciar como é desenvolvido. Procure opções relativamente baixas que atendam às suas necessidades como comprador.

Informe-se sobre os programas de poupança de imposto de propriedade em particular no estado que você está comprando se você planeja deixar a terra subdesenvolvida por um período significativo de tempo. Esses planos podem economizar muito dinheiro a longo prazo, pois impostos e pagamentos são reduzidos ao longo do tempo em terra inculporada.

3. Garantir um empréstimo. Levando um empréstimo para a terra crua é complicado e muito mais difícil do que obter um empréstimo para uma casa existente. Isso é especialmente verdadeiro se você planeja esperar anos para construir. Os bancos temem que os planos de construção não cheguem a fruição ou você se afastará da terra se não apreciar em valor.

Você pode minimizar o risco de rejeição entrando com um plano muito específico, e provando que você fez pesquisa adequada e praticou a devida diligência para avaliar a terra para suas necessidades pessoais. Se você contatou as empresas, os departamentos e profissionais acima, você é muito mais propenso a olhar investido em seus planos para a terra e, portanto, ser aprovado para um empréstimo para um pagamento em baixo.

Trabalhe com bancos locais e sindicatos de crédito. Eles estão familiarizados com a área, e saberão que você está fazendo um investimento sábio e bem pesquisado.

Lembre-se, sua terra é subdesenvolvida assim que os pagamentos e as taxas de juros serão maiores do que para uma hipoteca típica em casa. Tenha isso em mente à medida que você planeja financeiramente para o seu empréstimo.

Sua pontuação de crédito também pode ter que ser maior para comprar terra crua, pois não há edifício como garantia.

4. Considerar financiamento do proprietário. Financiamento do proprietário refere-se a você financiando sua compra de terra através do vendedor (ou proprietário) da terra. Esta pode ser uma opção atraente para os compradores se eles estão tendo dificuldade em obter um empréstimo bancário, ou se as taxas de juros forem muito altas devido a mau crédito. Para o vendedor, pode ser atraente se eles estão tendo dificuldade em vender a propriedade. Se estas condições se aplicam, considere se aproximar do proprietário e inquirir sobre o financiamento do proprietário.

Por exemplo, suponha que você queria comprar um lote de terra por US $ 1 milhão. Você pagaria um pagamento para o proprietário, e então o proprietário financiaria a propriedade e permitiria que você usasse a terra. Você então pagaria o proprietário de volta pagamentos regulares como faria com um empréstimo bancário. Normalmente, uma vez que todos os pagamentos sejam completos, a escritura para a terra seria transferida para você.

Os benefícios do financiamento do proprietário incluem custos mais baixos para você (devido à falta de taxas como taxas de fechamento e uma taxa de juros potencialmente menor), sem qualificação necessária (já que não é através de um banco), e encerramento rápido da venda (desde não há terceiros envolvidos).

Existem alguns riscos para estar ciente de. Normalmente, essas transações envolverão um pagamento relativamente alto de 20% ou mais. Além disso, é importante estar ciente de se o vendedor ainda deve dinheiro na terra. Em caso afirmativo, você está se expondo ao risco de que o vendedor possa ser falido e não conseguir efetuar pagamentos. Traga este tópico com o vendedor, e seu advogado, para entender completamente os riscos e o que você pode fazer sobre eles.

Sempre envolva um advogado ao conduzir esse tipo de transação. Contratos formais precisarão ser criados e assinados, e um advogado pode ajudar a garantir que a transação seja justa para você e que o vendedor atenda a todas as suas obrigações.O advogado também pode auxiliar nos aspectos financeiros do acordo, como taxas de juros, período de amortização e documentação do empréstimo.

Parte 4 de 4:

Fazendo sua due diligence

1. Prática devido diligence. É impossível identificar e avaliar todo tipo de risco e atraso, mas buscar um programa de due diligence pode minimizar esse risco. Isso geralmente significa contratar vários especialistas para conduzir inspeções e fazer consultas em seu nome.

Due diligence leva tempo e dinheiro, que geralmente vem na forma de um estudo de inspeção e viabilidade. Certifique-se de estipular a quantidade de dias necessários para conduzir o estudo e inspeção na oferta.
Os detalhes deste período e quais direitos você tem durante o processo, são negociados entre você, o vendedor e ambos os seus respectivos agentes. Você pode ser solicitado a colocar alguma forma de depósito financeiro, às vezes conhecido como dinheiro sério, tipicamente cerca de 1% do preço de compra.

2. Peça ao vendedor que pague por parte desses custos. Porque a due diligence é muito caro, você deve solicitar que o vendedor pague por pelo menos parte de seus custos de due diligence, caso algo apareça no processo que significa que você não deseja mais comprar a terra.

Esses pedidos são geralmente apresentados com a oferta.

3. Contrate um agrimensor. Mesmo que o vendedor ou o agente imobiliário ofereça uma pesquisa da terra, contrate seu próprio agrimensor ou engenheiro civil também. Parcelas rurais podem ser desiguais em tamanho e forma e compradores ou agentes desinformados podem perder certas armadilhas ao examinar a terra. Conheça o solo, a topografia, o valor potencial e onde e como você pode construir.

Se você tiver a propriedade pesquisada, poderá comprar seguro de título prolongado que irá protegê-lo contra problemas de limite.

4. Verifique o plat. Um plat é um mapa, desenhado para escala, da sua terra que mostra o tamanho, a forma e a localização da sua propriedade. Plats não são desenhados por entidades privadas, mas departamentos de obras públicas e organizações de planejamento urbano. Eles são mais informativos e juridicamente vinculativos do que a pesquisa padrão.

5. Esteja ciente de quaisquer ônus existentes. Liens são avisos ligados à propriedade que dizem se o proprietário deve dinheiro a um credor. Estes são registros públicos e podem ser obtidos em um escritório de registros do condado. Um penhor em uma propriedade pode atrasar sua compra por meses ou anos, dependendo do tipo de garantia, então esteja ciente.

6. Faça uma viagem para a cidade ou os escritórios do condado de construção e de planejamento e zoneamento. Esses departamentos podem abordar questões específicas sobre a terra que você está pensando em comprar, e dar-lhe uma visão sobre se seus planos de construção funcionariam para a área.

Pergunte ao escritório de construção se o lote é construído, se houver quaisquer restrições existentes no tamanho dos edifícios, se as estradas que cercam a propriedade são pavimentadas e mantidas publicamente, e que permite, taxas e custos são necessários.

Pergunte ao escritório de planejamento e zoneamento Como e se a propriedade estiver zoneada, se o seu uso planejado para o lote está em conformidade com as restrições de zoneamento, se há quaisquer restrições devido a áreas ambientalmente protegidas, como as zonas úmidas, e quanta cobertura de lote é permitida?

7. Vá para o Departamento de Saúde do Condado. O departamento de saúde pode realmente solidificar as especificidades de quaisquer planos que você tem para sistemas de poços e sépticos, e alertá-lo a quaisquer perigos potenciais de instalá-los na área.

Pergunte se o serviço de torre está disponível e quais são os custos, que tipo de sistemas sépticos são permitidos, quais testes são necessários, e que época do ano eles podem ser realizados.

Olhe para problemas potenciais. Pergunte se a área que você está procurando tem problemas com altas mesas de água ou solos pobres para sistemas sépticos, e se há algum problema conhecido com a qualidade da água em sua área.

8. Procurar empresas de serviços públicos na área. As empresas de serviços públicos podem responder a perguntas sobre acesso à eletricidade e outras comodidades modernas. Verifique se o gás natural pode ser trazido ao lote e quais são os custos. Quais são as opções para telefones celulares, internet e televisão?

9. Fale com o Departamento de Proteção Ambiental. Restrições ambientais podem realmente lançar um obstáculo em planos de construção, por isso, certifique-se de saber de qualquer lugar. O DEP pode responder a essas perguntas. Você também deve pedir-lhes que expliquem qualquer uso anterior da terra, especificamente para questões ambientais.

Se você pretende instalar um poço, fale com mais de um driller e, em seguida, verifique com o DEP para ver se há quaisquer problemas de água bem em sua área circundante imediata. Pergunta sobre custos, taxas de fluxo, profundidade dos poços vizinhos, mão-de-obra e dos custos materiais, e se houver algum problema de água nas áreas vizinhas.

10. Fechar na propriedade. Se o seu processo de due diligence não revelar nenhum problema importante e seu advogado concorda que a compra é boa, feche sua compra. Dependendo de onde você mora, os procedimentos podem variar, e seu advogado e agente imobiliário irão guiá-los através deles. Em geral, você pode esperar ver pelo menos os seguintes documentos:

Um contrato de terra. Isso lista o endereço da propriedade e inclui uma descrição legal completa, incluindo sua localização, qualquer garantia, servidão ou outras condições, e as informações financeiras, como preço de compra, valor de pagamento e quantidades de pagamento mensais.

A escritura. Isso transfere o título legal para a propriedade do vendedor para você. Você vai assinar isso quando fechar a compra.

Uma declaração de fechamento. Um oficial de garantia ou seu advogado pode elaborar este documento, que mostra os débitos e créditos para você e o vendedor conforme acordado no contrato. Por exemplo, pode incluir um "Cronograma de amortização" que especifica quantos pagamentos, em que quantidade, pagará a quantia que você deve na terra.

Pontas

Informação é fundamental ao comprar terra crua, mas não espere entender tudo a si mesmo. Pesquisa, pesquisa, pesquisa, mas não seja tímido sobre fazer perguntas e consultar uma matriz de profissionais.

Ser cauteloso de golpes, que são um pouco frequentes no negócio de venda de terra. Verifique os registros públicos, os recursos federais e sem fins lucrativos. Não hesite em consultar um especialista legal ou agente se você não tiver certeza de nada.

Enquanto você pode encontrar listagens por conta própria, é altamente recomendável que você procure o conselho de um agente imobiliário, especialmente se você é novo em vendas em terra. Seu agente é obrigado a mencionar certas armadilhas ou problemas que afetam o valor de um terreno que você pode perder sozinho.

Avisos

Cuidado com áreas ambientalmente protegidas. Comprar este tipo de terra é essencialmente inútil como as restrições de construção são tão altas. Consulte a Agência Local de Proteção Ambiental e tenha a terra avaliada para potenciais áreas úmidas e outras áreas ambientalmente protegidas antes de assinar quaisquer contratos.

Esteja ciente dos bancos de risco adicionados ao aprovar um empréstimo para terra crua. Enquanto você pode negociar com bancos e sindicatos, estar preparado para maiores pagamentos, taxas de juros e pagamentos mensais devido à natureza um pouco arriscada desse investimento.

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