4 maneiras de redigir uma cláusula de contrato lidando com o atraso no desempenho

Cláusulas que lidam com atrasos no desempenho aparecem na maioria das vezes em contratos de construção. Um projeto de construção, se a construção de uma casa unifamiliar ou um enorme estádio esportivo envolve várias etapas que devem ser concluídas a tempo. Um atraso em qualquer ponto pode cogumelo em problemas significativamente maiores e mais dispendiosos mais tarde, o que torna crucial que as partes concordam com as conseqüências dos atrasos antes do início do trabalho.

Passos

Método 1 de 4:

Especificando datas e horários para conclusão

1. Especifique os prazos para o desempenho de todas as etapas do acordo. Muitos tribunais não premiem danos por atraso se o seu contrato não tiver uma data final especificada, ou prazos específicos para cada fase do projeto.

Na ausência de datas específicas de conclusão, a lei contratual exige que o trabalho seja concluído em uma quantidade razoável de tempo. No entanto, o que é considerado "razoável" pode variar amplamente de pessoa para pessoa.
Para cada prazo, você deve detalhar exatamente o que espera ser terminado por essa data. Por exemplo, suponha que você esteja construindo sua casa de sonhos e contratasse um empreiteiro. Seu primeiro prazo é limpar e classificar o lote e derramar a fundação. Ele deve terminar até 30 de maio porque os materiais para o enquadramento da casa estão sendo entregues 1 de junho.
Às vezes, não é necessário que uma fase seja completamente terminada antes do outro começa, mas precisa ser completada principalmente. Se este for o caso, certifique-se de definir exatamente o que constitui uma conclusão substancial para fins de seu contrato.
Por exemplo, seu empreiteiro precisa ter o encanamento e a eletricidade concluídos antes que as portas interiores e guarnição estejam instaladas. No entanto, ele não tem que ter 100% terminado porque ele pode terminar seu trabalho no primeiro andar enquanto as portas e guarnição são instaladas no segundo andar.
Quando você tem um projeto com várias fases, o mais importante é certificar-se de que as fases posteriores não são empurradas de volta porque uma fase inicial demora muito para completar.
Você também pode considerar incluir uma frase que exige que o contratante use métodos específicos de agendamento para rastrear seu progresso e garantir que os prazos de todas as fases sejam atendidos ou para fornecer relatórios semanais ou mensais de status.

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2. Estado que os atrasos em qualquer fase constituem uma violação material do contrato. Uma violação material vai para o núcleo do contrato, ou seja, se o cronograma não for cumprido, o contrato também pode existir. Esse tipo de cláusula normalmente é chamado de "Tempo é essencial" cláusula.

Ao dizer que o tempo é da essência, você está dizendo que os prazos e horários incluídos no contrato são de importância absoluta para sua existência.

Ausente qualquer outra cláusula em relação a um atraso no desempenho, se você incluir uma provisão que o tempo é da essência, o contratante será responsável por todos os danos resultantes de um atraso, mesmo que o atraso não seja culpa.

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3. Defina quais tipos de atrasos estão incluídos sob a cláusula. De um modo geral, você não quer incluir atrasos causados por terceiros, por eventos fora do controle do proprietário ou do contratante, ou atrasos que acontecem porque o proprietário muda sua mente em relação a algo como um cronograma de eventos ou tipo de material.

Um "tempo é da essência", afirma tipicamente que todos os atrasos são incluídos, a menos que excluídos em outras partes do contrato. Desta forma, você pode projetar outras cláusulas para lidar mais especificamente com vários tipos de atrasos que podem surgir ao longo do contrato.

"Tempo é essencial" Cláusulas não precisam ser complexas. Por exemplo, sua cláusula pode simplesmente dizer: "O tempo é da essência em relação a todas as disposições no presente Acordo. Qualquer atraso no desempenho por qualquer das partes constituirá uma violação material deste Acordo."

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4. Decidir cujo desempenho cai sob a cláusula. Uma cláusula de "tempo é da essência" pode aplicar-se somente ao contratante, ou pode aplicar-se à responsabilidade do proprietário de fornecer ao contratante com pagamentos e materiais oportunos, bem.

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5. Requer tanto aviso prévio possível em caso de atraso. Todas as partes devem ser necessárias para notificar uns aos outros se até mesmo um atraso exclusivo ocorrer.

Quanto aviso deve ser fornecido pode depender do motivo do atraso ou pelo comprimento do atraso. Por exemplo, se o contratante aprender os principais materiais de construção foram encomendados e não serão entregues por três semanas, ele deve alertar o proprietário assim que encontrar isso em vez de esperar para ver o que acontece. O proprietário pode querer puxar o pedido ou encontrar um fornecedor diferente, e ele precisa tanto tempo quanto possível para buscar alternativas.

Por outro lado, se intemporestros graves significam que o contratante tem que suspender o trabalho por uma tarde, mas planeja retornar na manhã seguinte, um telefonema para o proprietário como ele envia a casa dos trabalhadores é provavelmente suficiente.

Empreiteiros podem perder qualquer dano ou direito de pedir uma extensão do tempo sob o contrato se eles não conseguirem dar ao proprietário.

Se as ações do proprietário tiverem causado o atraso, um tribunal pode se recusar a premiar os danos do contratante, a menos que o contratante deu ao proprietário. Sem aviso prévio, é possível que o proprietário não percebesse que ele estava causando um atraso e, de qualquer forma, ele não tenha tido a oportunidade de corrigir o problema.

Os contratados devem manter um registro diário de condições e eventos do projeto para que possam notificar o proprietário de qualquer potencial de atraso o mais rápido possível.

Método 2 de 4:

Contabilidade para grandes forças e atrasos excustáveis

1. Listar os tipos de eventos incluídos em uma cláusula "Force Ma Maior". Esta cláusula desculpa o desempenho se ocorrer um grande evento que transforma completamente as circunstâncias do contrato de uma maneira que nem a parte possivelmente possam ter antecipado.

Forçar os eventos maiores incluem tipicamente desastres naturais, como furacões, terremotos ou tornados, e eventos políticos, como guerras, tumultos, ordens do governo ou embargos comerciais. Greves e escassez de mão-de-obra também podem cair em uma cláusula de força maior.
Normalmente, os eventos listados têm conseqüências catastróficas e inevitáveis que tornariam o desempenho sob o contrato impossível.
Em alguns estados como a Virgínia, as cláusulas de força maior são necessárias em todos os contratos de construção.
Por exemplo, sua cláusula de força maior pode afirmar "Uma parte não será responsável por qualquer fracasso ou atraso no desempenho deste acordo para o período que tal falha ou atraso é devido a causas além do seu controle razoável, incluindo, mas não limitado a atos de Deus, guerra, greves ou disputas trabalhistas , embargos, ordens do governo ou qualquer outro evento de força maior."

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2. Decida o que acontecerá se um desses eventos ocorrer. Normalmente, o contratante não precisará pagar o proprietário quaisquer danos para o atraso, e podem ter direito a uma extensão razoável de tempo para concluir o projeto.

Sem uma cláusula de força maior, as partes são deixadas à misericórdia das regras de direito comuns que apenas desculpe o desempenho raramente sob um estreito conjunto de circunstâncias.

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3. Considere incluindo outros atrasos escusíveis. Embora eles não possam subir para o nível "força maior", você pode querer incluir a provisão para atrasos que ocorram através de nenhuma falha do contratante.

Se o contrato menciona nada especificamente, os tribunais considerarão apenas um atraso desculpável se for causado por circunstâncias além do controle de qualquer pessoa e fosse imprevisível pelas partes no momento em que o contrato foi feito.

Exemplos de atrasos escorríveis incluem eventos meteorológicos imprevistos que não aumentam o nível de uma catástrofe, greves, erros de design ou escassez de material.

Se o atraso resultar de algo no controle do proprietário, como um erro nos planos de design ou arquitetura, pode ser apropriado que o proprietário compense o contratante por quaisquer custos que ele incorresse como resultado.

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4. Proporcionar cancelamento do contrato sem penalidade se o evento continuar além de um período de tempo especificado. Por exemplo, um furacão que só impacta uma pequena área costeira perto do seu site de construção pode causar apenas um breve atraso na construção. No entanto, um furacão massivo resultando na área sendo inundada por meses seria impossível.

Se um evento de força maior torna impossível, a cláusula deve permitir que as partes se afastem do contrato como se nunca tivesse acontecido.

Método 3 de 4:

Penalizar atrasos indesculsos

1. Inclua uma cláusula que permite que o desempenho seja acelerado para atender a programação apesar dos atrasos. Se a falha ou negligência do contratante causar o atraso, esta cláusula permitiria que você exija que o contratante trabalhe mais horas para concluir o projeto a tempo.

Se um proprietário forçar um empreiteiro a completar um projeto, apesar dos atrasos escusíveis para os quais o contratante tinha direito a uma extensão de tempo, o contratante pode ser capaz de processar o proprietário por danos se a aceleração causasse custos adicionais. Por exemplo, o contratante pode ter necessário contratar mais dois trabalhadores para ajudar a completar a última fase do projeto em um período de tempo mais curto.

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2. Proporcionar danos liquidados no desempenho do evento é atrasado e os prazos não são atendidos. Por ser difícil prever ao elaborar um contrato que danos podem ser causados por atrasos durante o projeto, muitos contratos de construção incluem uma cláusula de fornecimento de danos liquidados ou pré-definidos para atrasos.

Danos por atraso, em particular, são difíceis de provar e, por essa razão, uma cláusula de danos liquidated é frequentemente favorecida.

Alguns contratados acreditam que não são responsáveis por danos por atraso, a menos que haja uma cláusula de danos liquidated. No entanto, eles ainda podem ser responsáveis por danos reais causados por um atraso que era razoavelmente previsível quando o acordo foi feito.

Por exemplo, se um prédio de apartamentos deveria ser concluído em 500 dias, mas levou o contratante 600 dias devido à chuva, o empreiteiro seria responsável pelo proprietário do edifício para danos reais causados por sua demora. Não seria razoável para ele acreditar que não choveria por 500 dias.

As cláusulas de danos liquidadas são apenas aplicáveis se os danos reais seriam difíceis ou impossíveis de estimar. O montante estabelecido na cláusula deve ser uma estimativa razoável de que danos reais podem ser, e não se destinam a punir a outra parte por atrasar.

Por exemplo, um restaurante pode contratar um contratante para construir um novo restaurante por uma determinada data. O restaurante e o empreiteiro não têm ideia de quanto negócio o novo restaurante pode ter depois que abrir, assim danos liquidados por qualquer atraso seria apropriado neste caso.

Um proprietário não pode recuperar os danos reais e danos liquidados de um contratante que apague seu desempenho.

Os danos liquidados podem ser escalados para refletir os custos crescentes de um atraso que dura por um longo período de tempo.

Por exemplo, uma cláusula de danos liquidated pode dizer: "Se o contratante não concluir o trabalho dentro do tempo do contrato, o contratante concorda em pagar o proprietário US $ 300 por dia, como indenização liquidada para cobrir perdas, despesas e danos, para não exceder US $ 10.000."

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3. Permita que uma parte termine o acordo se houver atrasos excessivos. A elaboração de um contrato envolve o planejamento de todas as contingências, portanto, considere incluindo uma cláusula que permite que o proprietário escape do contrato em um cenário de pior caso, onde o contratante é responsável por atrasos indesculcíveis repetidos e significativos.

Método 4 de 4:

Evitando a responsabilidade por atraso

1. Permitir que o proprietário suspenda ou atrase o trabalho sem pagar uma compensação por meio de uma cláusula "Suspensão da Trabalho". Se os atrasos forem antecipados para negócios ou outros motivos econômicos, uma cláusula suspensa-de-trabalho permite que o proprietário pause temporariamente a construção.

Tipicamente cláusulas de suspensão de trabalho fornecem algum pagamento ao contratante durante o tempo de inatividade, ou algum ajuste do preço final do contrato, dependendo de quanto tempo a construção é colocada em espera.
Por exemplo, uma cláusula de suspensão de trabalho pode dizer: "O proprietário pode, sem causa, ordenar o contratante por escrito para suspender, atrasar ou interromper o trabalho no todo ou em parte por esse período de tempo que o proprietário pode determinar." Essa cláusula seria seguida por quaisquer ajustes feitos ao pagamento ou a programação como resultado do atraso.

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2. Verifique se uma cláusula "sem dano para atraso" é executável no seu estado. Alguns estados, como a Califórnia e a Virgínia, têm leis que limitam a aplicabilidade dessas cláusulas, e Ohio os proibiu inteiramente.

Mesmo nos estados onde essas cláusulas não são proibidas, os tribunais não gostam deles e dar pouca latitude ao partido que buscam impulsioná-los. Os tribunais tipicamente diminuem para aplicá-los se a causa para o atraso foi imprevisível quando o contrato foi feito, ou se os atos intencionais do proprietário causaram o atraso.

Os tribunais muitas vezes jogam uma cláusula "sem dano por atraso" se o seu contrato também incluir uma cláusula "Time Is of the Essence". Se um proprietário requer um contratante para concluir um projeto o mais rápido possível, o raciocínio vai, ele também não deve ser capaz de negar responsabilidade por despesas que o contratante incorre por causa de suas próprias ações.

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3. Inclua uma declaração de que o contratante não pode apresentar uma reclamação para custos adicionais se as ações do proprietário fizerem o projeto a ser atrasado. Normalmente, esta declaração incluirá um requisito de que o contratado fornece aviso ao proprietário que seu progresso está sendo impedido e solicite mais tempo para completar o trabalho.

Empreiteiros ainda podem contornar essas cláusulas e processar o proprietário por custos incorridos se o proprietário causar atrasos através de ações que são particularmente maliciosas ou feitas em má fé.

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Como elaborar uma cláusula de contrato lidando com o atraso no desempenho

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